A tous ceux qui se posent la question du coût de la possession d’un immeuble voici quelques chiffres basés sur ma propre expérience, avec la double vision économique et fiscale.
Je précise que le seul apport que nous avons mis dans la balance est le montant des frais de notaire.
Vision économique
Achat le 18/06/2010: 192 500€
Frais de notaire: 13 900€
Loyers encaissés (charges comprises) du 18/06 au 31/12: 8 495,20€
Remboursement prêt sur la période (y compris frais de dossier & garantie): -8 891.44€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€
Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -79.69€
Eau (récupéré sur les charges des locataires): -499.60€
Travaux d’amélioration: -1 695.84€
Remboursements aux locataires (régules de charges suite à des départs): -1.76€
Montant net: -2 823.38€
Dépôts de garantie reçus – dépôts de garantie remboursés: 1 417.50€
Coût net sur la période: -1 405.88€
Eléments marquants sur la période:
- Le plus grand appartement à été vide durant 4 mois le temps de faire quelques travaux, manque à gagner 1 880€
- Travaux d’abattage d’un arbre dans la cour: 1050€
Vision fiscale
Je vous conseille la lecture de mon petit post à ce sujet:
http://www.argent-content.com/la-fiscalite-des-revenus-fonciers-en-location-nue/#comment-358
Les 2 principales différences sont:
- L’emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital…
- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc…)
On arrive donc au résultat suivant:
Loyer hors charges: 8 790€
Frais d’emprunt (intérêts; garantie; assurances): -6 218.74€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -150.25€
Travaux d’amélioration: -1 695.84€
Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€
Résultat fiscal: 645€
En 2011 je payerais 12.1% de CSG/CRDS soit -78€
Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 30%) -193€
Sur l’année 2010 cet achat nous aura donc coûté:
Résultat économique – CSG/CRDS – Impôts sur les revenus
-1 405.88€ – 78€ – 193€ = -1 676.88€
Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!
About Patrick
Merci Patrick pour ces chiffres précis. Cela permet de mieux comprendre la construction de ton projet.
Ca donne envie …
Bonne année et à bientôt
Tout pareil !
Merci pour les chiffres … ça permet d’une part de voir tout ce que cela implique en terme de gestion d’un tel investissement mais en plus c’est quantitatif. Chouette.
C’est là pour ça!
Il serait intéressant de pouvoir comparer avec l’achat d’un seul appart en région parisienne…
Qui serait le gagnant?
Bonjour,
A mon sens ce n’est pas un bon investissement, car au final, tu dois sortir de l’argent de ta poche
Je donne les raisons de ce manque à gagner, notamment les frais de mise en place du prêt (frais de dossier & garantie) ainsi qu’une longue vacances d’un des apparts.
RDV fin 2011 pour avoir la vue sur une année pleine.
De toute façon tout investissement immo fini par coûter de l’argent à un moment ou à autre…
Le tout est de le limiter!
Prévu sans doute en 2012 -> Rénovation de la façade -> Déficit foncier imputable sur mes autres revenus…
Ou comment améliorer encore le rendement!
Je rejoins l’avis d’Alexounet, je pense également que ce n’est pas un excellent investissement, car au final il faut sortir de l’argent de sa poche…
Je trouve que c’est un bon investissement, 1500 par an = 125/mois = 4euros par jours
faites des économies de 4euros par jours pour vous payez un immeuble !
Mais je comprends pas bien tu es toujours au Québec ?
Tres instructif votre deémonstration
L’immobilier est tres cher et surévalué actuellement, les gens ont du mal à joindre les 2 bouts, pas impossible un petit crach immobilier en France aussi
J’espere me tromper
Bravo en tt cas à vous pour partager ces retours d’investissements
Amicalement
GF
Bonjour Patrick,
Merci pour les chiffres, c’est un beau projet comme je les aime.
Si on extrapole sur 2011, en multipliant ces chiffres par deux (en gros), ça nous donne :
Revenus annuels HC : 17 000 euros
Intérêt et charges déductibles : 12 800 euros
S’il n’y a pas d’autres charges (travaux, taxe foncière, etc…)
Revenus Foncier 2011 : 4200 euros
CSG-CRDS (12.3%) : 516.6 euros
Impôt 2011 (TMI 30%) : 1260 euros
Total impôt 2011 : 1 776.6 euros
Chaque année, les intérêts déductibles vont diminuer, et l’impôt foncier va augmenter. D’ou l’intérêt peut-être de monter une SCI à l’IS, en faisant ceci pour tes prochains projets, tu peux ajouter aux charges l’amortissement du bien sur 25 ans soit ici 7700 euros par an de charges « fictive » en plus !
L’avantage : tu ne paies pas d’impôt pendant très longtemps
Inconvénient : tu paieras un impôt sur la plus-value beaucoup plus important à la sortie
Autre solution, tu met tes appartements en meublé, même principe, tu met en charge l’amortissement de ton bien et mieux, tu stock l’excès dans une réserve d’amortissement, pas d’impôt pendant quelques années (BIC). Seule contrainte, meubler tes appartements, mais ils se louent comme ceci plus cher, et donc la renta est meilleure (les meublés peuvent se louer sur longue durée, reste à rester correct dans le prix et faire un vrai bail meublé)
Qu’en penses-tu ?
Bonne journée
Etienne
Bonjour Patrick,
Merci pour les chiffres, c’est un beau projet comme je les aime.
Si on extrapole sur 2011, en multipliant ces chiffres par deux (en gros), ça nous donne :
Revenus annuels HC : 17 000 euros
Intérêt et charges déductibles : 12 800 euros
S’il n’y a pas d’autres charges (travaux, taxe foncière, etc…)
Revenus Foncier 2011 : 4200 euros
CSG-CRDS (12.3%) : 516.6 euros
Impôt 2011 (TMI 30%) : 1260 euros
Total impôt 2011 : 1 776.6 euros
Chaque année, les intérêts déductibles vont diminuer, et l’impôt foncier va augmenter. D’ou l’intérêt peut-être de monter une SCI à l’IS, en faisant ceci pour tes prochains projets, tu peux ajouter aux charges l’amortissement du bien sur 25 ans soit ici 7700 euros par an de charges « fictive » en plus !
L’avantage : tu ne paies pas d’impôt pendant très longtemps
Inconvénient : tu paieras un impôt sur la plus-value beaucoup plus important à la sortie
Autre solution, tu met tes appartements en meublé, même principe, tu met en charge l’amortissement de ton bien et mieux, tu stock l’excès dans une réserve d’amortissement, pas d’impôt pendant quelques années (BIC). Seule contrainte, meubler tes appartements, mais ils se louent comme ceci plus cher, et donc la renta est meilleure (les meublés peuvent se louer sur longue durée, reste à rester correct dans le prix et faire un vrai bail meublé)
Qu’en penses-tu ?
Désolé pour le retard un heureux évènement m’a pris beaucoup de temps dernièrement.
@ Florian:
Non je ne suis pas au Québec mais en France!
@ Maximilien:
Donc à ma place tu n’aurais rien fait et serait rester assis dans ton canapé? On en reparle dans une dizaine d’années…
@ Etienne:
J’y pense au meublé, sur 1 ou 2 apparts (les plus petits) mais là je ne suis pas encore assez spécialiste, des lectures à me conseiller?
La SCI à l’IS n’était pas pertinente pour cet investissement, pour le prochain peut-être qu’elle vaudra le coup…
Pour le moment le bien est auto financé, y compris les impôts générés par le revenu foncier.
Bonsoir, Certes ce thème se trouve être moins accessible qu’on ne pourrait le croire, et votre manière de l’appréhender permet une meilleure compréhension. Dans tous les cas, je repasserai certainement plus tard Je n’oublierai pas à rédiger une actualité vous concernant sur mon site dans la rubrique actu. Evidemment, si vous envisagez de voir mon site Internet http://www.immoloch.com/vente.html, n’hésitez pas.Je vous souhaite que tout ce passe le mieux possible sur votre blog !
Pas de problèmes http://www.immoloch.com
N’hésitez pas à me contacter si vous voulez plus d’informations!