Après mon article sur les chiffres 2010 voici les chiffres pour 2011 pour notre immeuble !
Encore une fois avec la double vision économique et fiscale.
Pour vous rafraîchir la mémoire voici l’article avec les chiffres 2010 :
http://www.argent-content.com/achat-dun-immeuble-les-chiffres/#comment-23866
Maintenant on passe à l’année 2011 !
Vision économique
Loyers encaissés (charges comprises) du 01/01 au 31/12: 16 894.06€
Remboursement prêt sur la période: -13 959.12€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Edf des communs (récupéré sur les charges des locataires): -96.12€
Eau (récupéré sur les charges des locataires): -446.83€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Cash Flow net sur la période: +678.28€
Eléments marquants sur la période:
- Le plus grand appartement à été vide durant 2 suite à un changement de locataire, et le 2ème plus grand appartement à également été vide durant 1 mois suite à un changement de locataire.
- 2 des 4 appartements ont étés loués et mis en gestion dans une agence (d’où les frais d’agence), le tarif a été négocié donc je me suis laissé tenté. Cela correspond également à une envie de faire moins d’aller retour pour les visites/etc pour passer plus de temps à la maison pour profiter d’un joyeux évènement survenu en 2011 ! 
Vision fiscale
Les 2 principales différences sont:
- L’emprunt: dans le résultat fiscal seul les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur se déduisent, pas le remboursement du capital…
- Les charges récupérables sur les locataires: On retient pour le calcul des impôts les loyers hors charges; de ce fait il convient de ne pas déduire les factures récupérables (EDF, eau, etc…)
On arrive donc au résultat suivant:
Loyer hors charges: 16 043.02€
Frais d’emprunt (intérêts; assurances): -7 210.81€
Assurance Propriétaire Non Occupant: -166€
Travaux d’amélioration: -193.80€
Taxe foncière : -848€
Frais d’agence : -505.91€
Forfait logement à déduire pour le calcul du résultat fiscal (20€/logement): -80€
CSG/CRDS 2011 déductible : 37.41€
Résultat fiscal: 7 001.09€
En 2012 je payerais 13.5% de CSG/CRDS soit -945.15€ (dont 406.06€ récupérable en 2013)
Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 14% pour 2011) -980.15€
Sur l’année 2011 l’immeuble nous aura donc coûté:
Résultat économique – CSG/CRDS – Impôts sur les revenus
678.28€ – 945.15€ – 980.15€ = -1 247.02€
Soit 103.92€/mois ou encore 3,42€/jour pour mon petit immeuble !
Depuis l’achat l’immeuble nous aura couté :
En 2010 : -1 676.88€
En 2011 : -1 247.02€
Soit 2 923.90€ depuis le début TOUT ou… 5,21€/jour !
Pour les fumeurs (dont je fais parti !) cela représente moins d’un paquet de cigarettes par jour…
Alors toujours inaccessible comme projet ?
Rendez vous dans 12 mois pour une nouvelle mise à jour!
About Patrick
Intéressants ces chiffres, cela démystifie un peu le fait d’acheter tout un immeuble, qui peut vraiment effrayer au premier abord…
Merci !
Tout d’abord, je vous remercie beaucoup pour cet article, qui allie la théorie économique / fiscale et la pratique en chiffres. Sur le point de me lancer dans la même aventure que vous, je surveille et analyse toutes vos données, avant de me jeter à l’eau pour de bon !
Une petite précision: je ne comprends pas certains points sur la fin de l’article
- « Et les impôts sur les revenus sur ce résultat (TMI = 14% pour 2011) -980.15€ », qu’est ce que cela représente t-il ?
- le mode de calcul : « Résultat économique – CSG/CRDS – Impôts sur les revenus
678.28€ – 945.15€ – 980.15€ = -1 247.02€ » ?
Si je comprends bien, cela vous coûte de l’argent à la fin de l’année ? et que vienne faire ces 980 € ??
Merci, et continuez !!! j’ai aimé votre article sur les terrains de loisirs à 25 % de rentabilité …
Merci pour ces encouragements!
Les -980.15€ représentent le montant de l’impôt sur le revenu que je vais payer au titre des revenus fonciers de cet immeuble (Je suis dans la tranche d’imposition de 14% cette année).
Donc résultat fiscal * TMI = 7 001.09€ * 14% = 980.15€
Le 2ème calcul me sert à savoir combien m’a coûté en tout l’immeuble soit:
Résultat économique (ou cash flow de la période) – CSG/CRDS à payer au titre des revenus fonciers – impôt sur le revenu supplémentaire généré par les revenus fonciers.
Oui l’immeuble me coûte 5.21€ / jour depuis l’achat soit moins d’un paquet de cigarettes…
Donc pour les fumeurs arrêtez de fumer et payez-vous un immeuble!!!
PS:
N’hésites pas si tu veux plus d’infos.
Tu peux aussi lire cet article qui détaille la fiscalité des revenus fonciers:
Attention les taux de CSG/CRDS ont augmentés depuis…
Bonjour Patrick,
Je vous remercie pour votre article très intéressant, vous êtes un champion de la rentabilité, et j’aimerais prendre exemple sur vous.
Pour un total de loyers encaissé de 16 894.06€, l’agence ne vous prend « que » 505.91€, soit 3.00 % TTC !? Comment est-ce possible ?
Personnellement, sur 10 637.88€ de loyers encaissés, l’agence me vole 737.93€, soit 6.94 % TTC !
Pourriez-vous me dire par quelle agence vous passez ? Par chance, peut-être que je pourrais passer par la même enseigne pour la gestion de mon bien immobilier.
En vous remerciant d’avance,
Bien cordialement,
Sébastien
Salut et bravo pour ton investissement.
Je compte moi aussi investir dans un immeuble, bien plus rentable que des appartements. D’ailleurs tu m’apprends un truc là. Je ne savais pas qu’on pouvait déduire l’assurance PNO des revenus immobiliers. Et pour la CSG/CRDS là je suis dubitatif, t’es sur de ça ?
Sinon je vois que tu ne dégages pas un cashflow positif après impôts. Qu’est-ce que tu comptes faire pour améliorer ce point, même si effectivement 5,21€/jour s’est dérisoire ?